La propiedad horizontal en Colombia, está regida por la ley 675 de 2001, y esta es la hoja de ruta para conocer cómo se deben establecer los diferentes mecanismos de un conjunto, entre estos la figura del administrador. Conocer esta ley, permite que los propietarios de cada propiedad horizontal, sepan la manera correcta de proceder ante cualquier situación que implique una veeduría. 🏢
La ley 675 de 2001 tiene como objetivo promover la sana convivencia, garantizar la seguridad; así como también, regular todo lo conveniente en cuanto a las asambleas, funciones de los órganos de comunidad, administrador, convocatorias y derecho al voto. 📖
Dentro de la ley se establecen tres partes que dan origen a la propiedad horizontal: la conformación, que se refiere a la voluntad expresa, mediante escritura pública, del primer propietario (constructor) de someter el predio a propiedad horizontal. 🖐🏼
La segunda es la constitución que hace referencia al registro del régimen de propiedad horizontal con la personería jurídica realizada en la oficina de registro e instrumentos públicos de la ciudad o municipio donde se encuentra el inmueble. Y la última, es la certificación de existencia y representación establecida en el artículo 8 de la ley 675 de 2001, la cual se realiza ante el alcalde municipal o distrital donde se encuentra la propiedad horizontal. 📝
🔗 ¿Vives en un conjunto? Esto es lo que debes saber sobre un administrador de edificios
¿Qué es un administrador de propiedad horizontal?
Como su nombre lo indica, es la figura que se encarga de recaudar, administrar, y delegar, diferentes actividades de mantenimiento, restauración y manejo de la cuota de administración y los diferentes bienes comunes de la propiedad horizontal. Esta persona deberá cumplir y velar por el cumplimiento del reglamento interno del conjunto; ajustarse al presupuesto definido por la asamblea de copropietarios, y velar por el buen uso y manejo de los bienes comunes de la propiedad horizontal. 👩🏻💼
Cuando se presente cualquier situación que afecte la convivencia, ya sea entre propietarios o de un propietario con el administrador, la figura que entra a hacer parte es el comité de convivencia. Por tanto los copropietarios deberán definir un grupo que maneje estas situaciones, así como el manual de convivencia para organizar el proceder de los conflictos. 👥
Entes regulatorios o de control de la propiedad horizontal
Existen varias autoridades dentro de un conjunto los cuales desempeñan un papel regulatorio y de cumplimiento de todas las normas a las que se acoge la propiedad horizontal. Cabe aclarar que en la normatividad vigente, no se establece alguna autoridad pública que haga las veces de veedor de las propiedades horizontales; así que teniendo esto en cuenta, estas son las figuras que controlan de acuerdo a su autoridad: 🧑🏻⚖️
1- Asamblea general de copropietarios:
Esta se encuentra constituida por todos los propietarios de cada una de las copropiedades que hacen parte de la propiedad horizontal. Este es el ente máximo de un edificio, y está encargada de administrar y dirigir los quehaceres del conjunto. En esta se determina la voluntad colectiva de todos los copropietarios, por ende, todos tienen derecho a participar y votar cumplido el cuórum establecido en el reglamento de propiedad horizontal. 🙋🏻♂️
Es posible realizar cambios a las decisiones anteriormente tomadas por la asamblea general, siempre y cuando se realice una petición por parte del administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados. Para ello, se deberá revisar el proceso a realizar el cual deberá estar establecido en el reglamento interno del conjunto. 👀
2- Consejo de administración:
Este se conforma de tres propietarios o más, siempre y cuando sea un número impar, y cada uno podrá contar con un delegado. Este consejo será elegido por la asamblea de copropietarios, siguiendo lo establecido por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal. 📝
3- Administrador:
Es quien se encarga de organizar, planear y ejecutar diferentes tareas que velan por el bienestar y buen funcionamiento de la propiedad horizontal. Esta figura cuenta con la información contable del edificio y es su deber presentar cuentas e información clara a los copropietarios. Todos aquellos propietarios del conjunto, gozan de plena facultad para conocer libros contables, documentos, contratos, entre otros, que sean del manejo del administrador. 🧑🏻💼
El control y revisión de las tareas o desempeño del administrador, recaen en la asamblea general de copropietarios. El administrador debe velar por la publicación de las actas de las asambleas ordinarias y extraordinarias hasta 20 días después de realizadas. 📚
4- Revisor fiscal, veedor del administrador:
Esta figura también se hace cargo de hacer una revisión a las actividades realizadas por el administrador. Es quien hace revisión y organización de informes para garantizar el buen funcionamiento de la propiedad horizontal. Todo esto lo realiza con el objetivo de proteger ante situaciones internas, externas, históricas o prospectivas los bienes comunes del conjunto. Estos informes se caracterizan por ser oportunos. Esta figura debe tener título de contaduría pública con la respectiva matricula profesional. 👨🏻💼
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Deberes y responsabilidades de la propiedad horizontal
Como es debido, dentro del conjunto se cuenta con diferentes entes que regulan y establecen el buen hacer y funciones de cada una de las figuras que integran la propiedad horizontal. Y esta debe ser la primera responsabilidad de todos y cada uno de los copropietarios, organizar correctamente cada una de las instancias a las que se acogen en comunidad. 👥
Esto aplica tanto para definir las funciones y el alcance que podrá tener el administrador; así como también los controles y revisiones ya sean contables, conductuales o de la toma de decisiones. Por tanto, es necesario que toda la comunidad que se acoge a la propiedad horizontal, tenga un papel activo y conozca muy bien el reglamento interno, el manual de convivencia, entre otros mecanismos que la asamblea general disponga. 👀
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Buenos días, en propiedad horizontal un propietario puede exigir al concejo y al administrador, por medio de un Derecho de petición que deben de existir los libros de registro de asistencia de los propietarios al momento que exista una asamblea y si no lo hacen existe una falsa y no dar valides a la asamblea
Hola Ricardo, gracias por escribirnos.
Debes revisar el reglamento interno de la propiedad horizontal para saber qué establece en cuanto al registro de la asistencia en las asambleas de copropietarios, y allí se debe determinar cómo gestionar el archivo de asistencia y cómo solicitarlo.
Un saludo.
Deseo si existe tarifas para el pago del administrador .
Cuanto puede costar administrar un edificio residencial de 10 apartamentos
Hola Marlen, gracias por escribirnos.
Depende mucho de la cantidad de apartamentos y las necesidades que cubriría la administración.
Un saludo.
Buena noche
En caso de que el administrador elegido deje su cargo abandonado sin hacer ningún tipo de entrega hay alguna manera de poderle exigir o castigarlo ante algún ente regulatorio?
Hola Jennyfer, gracias por escribirnos.
En el caso de la propiedad horizontal en el país, los propietarios que componen la propiedad horizontal son el ente máximo de control y auditoria, no existe una figura o entidad pública que regule esto. Puedes averiguar si existe algún mecanismo en el Ministerio de Vivienda que pueda interceder dependiendo el caso.
Esperamos puedan solucionarlo. Un abrazo.
Ante que entidad se puede establecer una queja contra el actuar del concejo de administración como del administrador, mi madre tiene una deuda de administración y la quiere cancelar pero ni la administradora ni el concejo de administración le facilitan el estado de cuenta para pagar ni en que cuenta hacer la consignación , ya no sabemos que hacer , porque ninguno da información al respecto.
Hola Enrique, gracias por escribirnos.
Recuerda que el ente máximo regulador de la propiedad horizontal son los copropietarios, expón tu situación en la próxima asamblea y soluciona el inconveniente con el apoyo de los demás propietarios.
Esperamos puedas solucionarlo. Un abrazo.
Buenos días
Cuando un consejo administrativo es el que toma las decisiones si importar la palabra del administrador y ellos se sobre actúan en la decisiones y imponen las cosas y solo trabajan para el bien de ellos sin importar pasar por encima de los propietarios en que entidad se puede colocar una demanda.
Hola Marleny, gracias por escribirnos.
Recuerda que el ente máximo regulador de la propiedad horizontal, son los mismo propietarios que la componen. Si entre todos no están de acuerdo con alguna decisión, se debe revisar así como poner en tela de juicio las decisiones que toma el consejo.
Esperamos lo puedan solucionar. Un abrazo.
Buenas noches. En el conjunto residencial donde vivo se realizó Asamblea Anual de Copropietarios en la cual se escogió por votación a una nueva administradora propietaria en el Conjunto y al Consejo de Administración. Al anterior administrador también propietario en el conjunto el presidente y secretaria del Consejo le pasaron una comunicación informándole que el dia lunes 3 de abril se debía iniciar el empalme con el y la contadora. El señor recibió la comunicación pero tanto el como la contadora han hecho caso omiso y no han asistido a realizar el empalme pqrq entrega de oficina y de equipos y documentos de la Administración. La inscripción en Alcaldía de la nueva administradora ya se realizó pero no han expedido el certificado. El señor continúa ejerciendo sus funciones y no entrega el cargo como administrador. Que decisión debemos tomar en este caso puesto que el no se niega a hacer el empalme epepro tampoco asiste a realizarlo. Gracias por su orientación.
Hola Xiomara, gracias por escribirnos.
Se debería realizar un compromiso por escrito donde se pongan fechas específicas para esta entrega y empalme, una vez firmado el anterior administrador y actual propietario, debe cumplir lo establecido en el compromiso.
Esperamos lo puedan solucionar. Un abrazo.
Buenas noches. En mi conjunto residencial ibamos a salir con una colchoneta pequeña y como eran las 6.20 pm nos prohibieron la salida con la colchoneta era semana santa y no habia servicio de administracion y la sra de vigilancia nos gritaba que alli no salia nada. Hasta que llego mi papá y le dijo que no tenía ningun derecho de cuartar su salida. La sra asistente cuando se entero se pyso bravisima y queria hacerle informe a un guarda que abrio la puerta porque mi papá se lo pidió. Nosotros somos dueños y vivimos alli. Ninguna propiedad puede prohibir salida ni egreso de los residentes. Hay alguna sanción para este tipo de abuso? Gracias.
Hola Stella, gracias por escribirnos.
Te recomendamos revisar muy bien las conductas prohibidas, así como las sanciones que se deben asumir en caso de cometerlas, esto debe estar específicamente detallado en el reglamento interno de propiedad horizontal, de lo contrario ni el celador o administrador deberían prohibir la salida a cierta hora, en este caso, con una colchoneta.
Esperamos puedas solucionar el inconveniente. Feliz día.
Buenas tardes, en la copropiedad el administrador nunca quiso subirse los honorarios y así lo manifestó en las asambleas y lo plasmó en el presupuesto aprobado cada año, pero ahora que queremos prescindir de su servicios, dice que se le debe un retroactivo por los años que no aumentó sus honorarios, se aprobó una auditoría y expone que no entrega los documentos hasta que no se le pagué el retroactivo que según el administrador se le debe..a quien se puede acudir, es legal que él tenga los documentos por fuera de la oficina de administración?? Gracias por sus aportes..
Hola Edwin gracias por escribirnos.
Como este es un tema contractual te recomendamos pedir asesoría legal con un abogado especialista en este tipo de contratos. Ten presente tener el soporte documentado como actas de las asambleas donde conste todo lo que expones.
Esperamos que logres solucionar la situación.
Hola, quien determina el valor de la administración de un edificio. Cuando esté esta sobrevalorado, o cómo propietaria no estoy de acuerdo, a qué entidad debo acudir que regule estos cobros? Se que la máxima autoridad somos los copropietarios, pero cuando estos no se ponen de acuerdo hay algún organismo que regule esto con quien podamos hablar o acudir? O no existe
Gracias !
Hola Carolina gracias por escribirnos.
Debes validar en el reglamento de propiedad horizontal cuál fue el proceso para establecer la cuota de administración y si es necesario solicitar una asamblea extraordinaria para ajustarla. Cada propiedad horizontal tiene la autonomía de construir sus propias reglas de juego aún así están asociadas ante el Ministerio de Vivienda.
Esperamos puedas resolverlo. Un abrazo.
A qué o quién recurrir si ninguno Administrador Consejo o Comité de convivencia brindan solución satisfactoria a un requerimiento vàlido de un copropietario de PH y en cambio se alían para cometer abusos? Es muy frecuente que Administrador y Consejo se arropan uno al otro para mantenerse al mando y que la Asamblea de copropietarios por un lado dado que solo se realiza una vez al año y que las personas concurren màs con la idea de salir ràpidamente de ella y el Comité de convivencia por otro lado porque al no ser ente de control es fàcilmente despreciado o no atendido por ninguno Administrado o Consejo no resultan aptos para solucionar problemas individuales ni colectivos en la copropiedad. Cuál sería el mecanismo de defensa idòneo para tales casos Juzgado civil? qué otro?
Hola Carlos gracias por escribirnos.
Desde el Ministerio de Vivienda que es el ente inmediato de las propiedades horizontales puedes recibir asesoría para tu caso también puedes validar el debido proceso con un abogado especialista o con la Policia Nacional.
Esperamos puedas resolver la situación. Un abrazo.
Un administrador puede decidir que los propietarios q deseen arrendar lo deben hacer por medio de inmobiliaria.
Hola Leidy gracias por escribirnos.
El administrador no puede tomar decisiones que no estén mediadas por el reglamento interno de propiedad horizontal si esta norma se establece en el reglamento entonces se debe cumplir pero revisa bien lo establecido allí por la asamblea.
Un saludo.
Hola el administrador del conjunto no tiene representación legal y no fue nombrado por asamblea y cobran cuota y si no pagan embargan los predios la administración no esta constituida legalmente
Hola Enjaimes gracias por escribirnos.
Debes hablar con los demás copropietarios para que puedan hacer frente a esta situación y constituir legalmente los procesos del conjunto. Ustedes son la máxima autoridad en la propiedad horizontal.
Esperamos puedan solucionarlo.
En La Propiedad horizontal se definen áreas comunes dentro de las cuales está la cubierta tipo placa fácil para los últimos pisos, el propietario del último piso puede hacer uso exclusivo de la cubierta como si fuera terraza? Leyendo la escritura de propiedad horizontal se definen los límites de cada apartamento y en ningún momento se sombra terraza. En qué entidad podemos aclarar este tema, teniendo presente que el propietario del último piso ya instaló varios elementos en el techo del edificio?
Hola Alex gracias por escribirnos.
Si dentro del reglamento interno de propiedad horizontal este espacio aparece establecido como común entonces se debe solicitar al propietario no colocar este tipo de elementos habla directamente con él o ella y si hay algún comentario o rechazo intercede con el comité de convivencia.
Esperamos puedas resolverlo.
Buenas tardes
Desafortunadamente como conjunto de propiedad horizontal contratamos a una empresa de administración A5 la cual desde el cuarto mes de su contratación comenzo a faltar a los compromisos adquiridos se les hizo saber las multiples inconformidades por medio de carta y pidiendoles como consejo hacer las reuniones mensuales para que su contador y el administrador den su informe lo cual NO fue posible por lo cual decidimos cancelarles el contrato
No tenemos información contable ni financiera en 5 días se les termina el contrato y no han querido reunirse con nosotros para el empalme.
No podemos crer que no haya un ente que los rija donde podamos denunciarlos
Hola Jorge gracias por escribirnos.
Comunícate con la Secretaría Distrital de Gobierno a la línea 195 a ver si pueden ayudarte con tu consulta y proceso.
Esperamos puedan solucionarlo.