Al comprar, vender o arrendar un inmueble seguro has escuchado el término propiedad horizontal, que para algunos puede ser confuso. Comprender en qué consiste, cuáles son los tipos de propiedad horizontal, sus características y reglamentos puede hacer más sencillo el proceso de adquisición, entrega de una propiedad y la misma convivencia.
La Ley 675 de 2001, es la que establece la existencia de la propiedad horizontal en Colombia, reglamentando todos los aspectos que involucran su creación, dirección y funcionamiento. Esta ley indica que la constitución de una propiedad horizontal se genera mediante la elaboración de una escritura pública, que luego debe ser inscrita en la oficina de registro de instrumentos públicos.
La Ley 675 de 2001 se ocupa también de varios aspectos como los actos de reuniones, las responsabilidades de los órganos comunitarios, el papel del Administrador, el proceso de convocatorias y la aplicación del derecho a votar, entre otros temas.
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La propiedad horizontal se refiere a un concepto en el que la propiedad de un edificio, conjunto o urbanización es compartido por los copropietarios. Además, tiene zonas de uso común, como pasillos, ascensores, zonas verdes, lobby, etc, y otros espacios de uso privado.
Puntualmente, el artículo 4 de la Ley 675 del año 2001 establece: “Un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la oficina de Registro de Instrumentos Público. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica, a que se refiere esta ley”.
Cuando se adquiere un inmueble en propiedad horizontal se debe considerar que se compran bienes privados (apartamento o casa) y bienes comunes sobre los que todos los copropietarios comparten derechos y deberes.
Entre las características se resaltan:
Los conjuntos o edificios sometidos a propiedad horizontal se clasifican en tres tipos según sea el uso de los inmuebles que la conforman: residencial, mixto o comercial, tal como explica el artículo 3, de la Ley 675 de 2001.
Uso residencial: “inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente”. En otras palabras, los edificios y conjuntos con apartamentos o casas que se usan para la vivienda de personas.
Uso comercial: “inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente”. Lo quiere decir que son inmuebles que se utilizan para actividades comerciales, como locales, oficinas, depósitos, entre otros.
Uso mixto: “inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente”. Se trata de propiedades en las que se combinan los usos anteriores.
Es importante verificar la licencia de construcción de un edificio o conjunto de propiedad horizontal para determinar si su uso es residencial, mixto o comercial. Esto es para asegurarse de que el uso comercial esté permitido.
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Como hemos dicho, la principal característica de una propiedad horizontal es que sus propietarios comparten ciertas áreas comunes. Y para esto es necesario una sana convivencia. Es por ello que, cada propiedad horizontal debe contar con un reglamento, que se basa en el artículo 5 de la Ley 675.
Siendo así, los reglamentos de propiedad horizontal deben incluir “las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica (…) y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto”, según explica MinVivienda.
Dentro de este reglamento se establece, entre otras cosas, la conformación de:
Es este último, el encargado de velar por relaciones pacíficas y de solidaridad entre los copropietarios. Sin embargo, solo tiene una función conciliadora, ya que el comité de convivencia no impone sanciones.
Este es el ABC sobre la propiedad horizontal que te permite conocer más sobre cómo funciona y qué debes tener en cuenta cuando adquieres o vives en una. Recuerda que si necesitas apoyo para la administración de tu edificio o conjunto, en Jelpit tenemos soluciones, servicios y herramientas para hacer que todo fluya.
Publicado originalmente en octubre de 2023.
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Buenos días, si estoy viviendo en una torre de apartamentos sin ( ascensor, piscina, salon social, gimnasio y zonas verdes) porque es una torre no un conjunto residencial, por qué aún así quiere cobrar administración si la única área compartida son las escaleras.... Eso es legal, cobrar administración por subir escaleras. Gracias
Hola Lisette, gracias por escribirnos.
Recuerda que la administración es para el mantenimiento completo de un edificio, no solamente por el uso de las zonas comunes. Revisa muy bien el reglamento interno de propiedad horizontal para conocer las actividades de mantenimiento y revisión, y si aún tienes dudas, puedes consultarle al administrador por el objetivo de la cuota de administración, así mismo también cuando participes de las asambleas de tu conjunto.
Un abrazo.
Vivo en un área donde igualmente era una casa de un solo piso, pero se tumbó y sacaron tres casas primer piso, segundo piso y tercer piso, el primer piso fue arrendado y no se pusieron reglas al momento del control de arrendamiento, por lo que la persona que vive en el tercer piso vive molesta ya que los del primer piso fuman como no se puso ninguna regla como he entendido en lo que leí de propiedad horizontal que se puede hacer hay, porque ya hablamos con los inquilinos y ellos muy educadamente aceptaron fumar a fuera de la casa, pero la del tercer piso tiene como que nariz súper dotada que nada le vale, uno que puede hacer en este caso
Hola Andrea, gracias por escribirnos.
Te recomendamos que entre las 3 partes se comuniquen y lleguen a mutuos acuerdos que cubra los intereses de cada uno, si de esta comunicación no se logra un acuerdo, la recomendación es que vayan directamente al propietario y busquen llegar a un acuerdo. Si esto no se resuelve, buscar una asesoría legal para establecer la propiedad horizontal y con ella un reglamento, sería la mejor opción.
Esperamos se resuelva la situación. Un abrazo.
Buen día, si es un bloque de 4 viviendas que es propiedad horizontal, se puede presentar un terremoto y en su defecto se cae la edificacion ... Que entidad se hace responsable de los daños y si le responden a las cuatro viviendas????
Gracias
Hola, gracias por escribirnos.
Todo depende del seguro que tenga cada vivienda, o si cuentan con uno para la toda la propiedad horizontal.
Un abrazo.
Vivo en una unidad abierta. Es legal pagar administración.
Hola, gracias por escribirnos.
Depende del modelo de funcionamiento que hayan acordado internamente los propietarios, si es preciso para realizar mantenimientos o lo que se requiera, eso lo deciden conjuntamente.
Un abrazo.
Buen día. Un edificio de 3 pisos comparte el patio que es un vacío que da al primer piso, y el propietario del primer piso quiere quitar el derecho al resto de pisos indicando que eso atenta contra su privacidad. En el reglamento de PH no dice nada respecto a ese patio. Puede él entonces dejarnos sin patio, y a su vez sin ventilación e iluminación para el resto de pisos?
Hola Diana, gracias por escribirnos.
En este caso, debería incluirse un apartado en el reglamento interno donde se especifique el uso comunal de ese espacio o el aumento en el pago de la cuota de administración por coeficiente al propietario del primer piso. Todo lo que el total de co-propietarios decida, debe estar en el reglamento, durante la asamblea general pueden discutir este punto, o convocar una asamblea extraordinaria para revisarlo.
Un saludo.
Hola una consulta, vivimos con mi hermano en un terreno con dos casas la de el adelante con su salida independiente, y yo atrás con un pasillo que conecta con la via publica que es la única salida, y ahora mi hermano quiere tener posesión del pasillo solamente! Me deja autos de sus cuñados y ami se me dificulta poder salir a la vereda, que se puede hacer?
Hola Leandro, gracias por escribirnos.
Lo ideal es contemplar un "reglamento" que permita aclarar el uso que le da cada uno a los espacios de modo que se pueda llegar a un mutuo acuerdo que le brinde garantías a las dos partes.
Esperamos lo puedan resolver. Un saludo.
Buenas noches, vivo en un edificio que fue entregado por la constructora sin rejas que impidieran ingresar al mismo y que su pasillo conecta 2 vias, entiendo como un edificio abierto, puede y es legal que el administrador y de la PH instale rejas que impiden el libre transito de de la PH abierta entre las 2 vias, volviendo la PH cerrada ?? agradezco la respuesta
Hola Jose, gracias por escribirnos.
Todo depende de lo que decidan los copropietarios de la propiedad horizontal, si así lo decide el consejo de administración y los copropietarios en la asamblea general, se deben disponer los recursos para poder levantar el enrejado del conjunto.
Un saludo.
Buenas tardes vivo en un edificio de propiedad horizontal mixta en parte exterior hay unos parqueadero y unos vecinos rompieron la pared perimetral y lis están utilizando como comercial lo grave del asunto es que la que hace la figura de administradora dice que no le importa aconsejarme que debo hacer para recuperarlos
Hola Leonel, gracias por escribirnos.
En este caso, la administración debería asegurar la reconstrucción de la pared, menciónalo en la próxima asamblea para que tomen una decisión sobre cómo abordar el tema.
Un saludo.
Buenas noches soy el presidente de la JAC de una Urbanización, quería preguntar sí es posible cerrar el barrio parcialmente por medio de la instalación de rejas y en cada entrada de las puertas habilitar puertas y dar copia de las llaves a los propietariosde vivienda, dejando una sola entrada libre la cual es el parqueadero. Muchas gracias por su ayuda.
Hola Andrés, gracias por escribirnos.
Esta es una acción que debes consultar con la secretaría distrital de planeación pues puede que requieras de una licencia de intervención y ocupación del espacio público.
Un saludo.
Hola , en una propiedad horizontal son ph , uno de ellos quiere hacer un primer piso en su propiedad , puede hacerlo???
Son 3 PH sin administracion , comparten puertan de ingreso y pasillo .
Tienen que aprobarlo el resto de los vecinos o como es su propiedad puede construir hacia ariba en su pripia propiedad ??
Hola Yovana, gracias por escribirnos.
En este caso en particular, debes tener en cuenta el reglamento que se estableció desde un principio de manera colectiva, esta normatividad construida entre todos los propietarios es la que da las directrices para que cualquier decisión particular no afecte el bienestar colectivo.
Esperamos que puedan resolver el tema. Un saludo.